Tu empresa ha crecido mucho y quieres establecer raíces. Tienes en claro tus objetivos a largo plazo, y quieres seguir creciendo en una cierta zona geográfica, como puede serlo Monterrey. Sin embargo, los análisis financieros siguen diciendo que tu dinero funciona mejor dentro de tu empresa, no en inversiones externas. Si suena como tu perfil, sigue leyendo. Los contratos Build-To-Suit (Build-to-Suit contracts) podrían interesarte.
¿Qué es Build-To-Suit?
La palabra Build-To-Suit es una palabra compuesta del inglés que significa “construido para la conveniencia”. Consiste en un acuerdo comercial que por lo general se hace entre una empresa y una constructora, aunque a veces, en vez de una constructora, asumen las responsabilidades algún otro tipo de inversor. Mediante este acuerdo, la empresa renta un inmueble en modalidad lease. Esto quiere decir que el inquilino pasa a ser propietario pasado un cierto período de tiempo, pues está pagando la propiedad con cada renta que salda. Esta renta suele darse desde el principio mismo de la construcción, y la constructora asume los riesgos financieros de adquirir el lote. Construye según la necesidad del inquilino, que, una vez terminado el lease, suele ser el único ocupante del inmueble.
¿Qué empresas son las que más se benefician con Build-To-Suit contracts?
Este contrato no es recomendable para empresas totalmente nuevas en el mercado, salvo que hayan experimentado muchísimo crecimiento económico en poco tiempo. Es para empresas que ya tienen claro el panorama a largo plazo y desean establecerse como marca en una zona geográfica. Tienen claras sus necesidades y proyecciones a futuro. Su dinero funciona mejor dentro de la propia empresa, y no necesitan las facilidades edilicias con suma urgencia, ya que, dado que se construye desde cero, pueden demorar al menos unos cuantos meses en estar disponibles. También pueden funcionar para empresas que no deseen asumir el riesgo de adquirir un lote pagando el 100% del valor del mismo, y, en vez de ello, pagarlo a lo largo del tiempo. Los contratos Build-To-Suit aseguran al inquilino tener acceso rápido a lotes que pueden ser muy demandados en el mercado sin tener que pagar todo su costo desde el principio.
Ventajas de este sistema
Un error común es que Build-To-Suit te ayuda a ahorrar. Si bien esto no es falso, la gente suele malinterpretar lo que sucede en este tipo de contrato. Si trabajas con una constructora con experiencia en el rubro, como es Ocalta, que además cuenta con un equipo interdisciplinar de arquitectos y constructores, vas a ver ahorro. Pero esto se ve al largo plazo (se estima que hay que esperar un mínimo de diez años para ver un ROI – return on investment).
Más que sobre el ahorro, que en realidad es un aspecto secundario de Build-To-Suit, este acuerdo trata sobre optimizar costos. Se trata de hacer un uso del capital que posee una empresa que realmente favorezca su crecimiento. En lugar de comprar un lote al precio total, por ejemplo, se lo va pagando en la renta a lo largo del tiempo. Esto permite que este capital se siga reinvirtiendo en la empresa. Los costos de construcción desde cero también son elevados. El Build-To-Suit no necesariamente los reduce, pero sí le permite al inquilino la opción de pagarlo a lo largo de un período de tiempo.
La ventaja que es más evidente en el nombre de este acuerdo es, por supuesto, el nivel de customización que tienen estas construcciones. El inquilino, como conocedor de las necesidades de su empresa, suele tener muchísima injerencia en cuanto a la construcción que se realiza. Termina entonces con una facilidad edilicia que realmente responde a sus necesidades y puede pagar a lo largo del tiempo.
¿Cómo funciona el proceso?
Una vez la empresa decide con qué constructora o inversión cerrará el contrato de lease, tiene lugar una fase de diseño con la colaboración de un equipo interdisciplinario. Por supuesto, se tienen en cuenta las voces del inquilino, el proveedor del lease, diversas asesoras de diferentes rubros según corresponda, arquitectos y profesionales de la ingeniería. Usualmente, la opinión que tiene el mayor peso es la del inquilino.
Suele ser un proceso dinámico de negociación donde se prioriza que verdaderamente se construya para la conveniencia del inquilino. Una consideración importante también suelen ser los estándares de mercado. Se podría decir que el límite para el nivel de customización que puede tener este tipo de construcción son los estándares de mercado. La facilidad edilicia debe ser atractiva para posibles futuros inquilinos, ante cualquier eventualidad.
